Η αγορά ακινήτου κρίνεται πριν από το συμβόλαιο. Όταν υπογραφεί, ο αγοραστής αποκτά ό,τι είχε ο πωλητής — μαζί με τα βάρη, τις εκκρεμότητες και τα λάθη της κτηματολογικής εγγραφής. Ο νομικός έλεγχος είναι το στάδιο όπου αυτά εντοπίζονται όσο υπάρχει ακόμη περιθώριο να αποφευχθούν ή να τακτοποιηθούν.
Τι ελέγχεται
Ο έλεγχος ξεκινά από την αλυσίδα των τίτλων κτήσης και ανατρέχει στον χρόνο που απαιτείται για να καλυφθεί η κτητική παραγραφή, ώστε να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής πράγματι έχει αυτό που πουλάει και ότι το απέκτησε από κάποιον που το είχε. Ελέγχονται στη συνέχεια τα βάρη: υποθήκες και προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικητικές αγωγές, δουλείες, μισθώσεις που έχουν μεταγραφεί, δεσμεύσεις υπέρ του Δημοσίου.
Σε περιοχές με λειτουργούν Κτηματολόγιο ελέγχεται επιπλέον η ίδια η κτηματολογική εγγραφή: αν το γεωτεμάχιο έχει καταχωρηθεί με τον σωστό δικαιούχο, αν το εμβαδόν και τα όρια συμφωνούν με τον τίτλο και το τοπογραφικό, αν υπάρχουν διπλοεγγραφές ή η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε τμήμα του ακινήτου. Ασυμφωνία σε αυτό το σημείο δεν εμποδίζει πάντοτε τη μεταβίβαση, αλλά μεταφέρει το πρόβλημα στον αγοραστή.
Τέλος ελέγχεται η πολεοδομική και φορολογική εικόνα του ακινήτου, δηλαδή αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που δεν έχουν τακτοποιηθεί, αν έχει εκδοθεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και αν οι φορολογικές υποχρεώσεις που βαρύνουν το ακίνητο είναι τακτοποιημένες.
Το κρίσιμο χρονικό σημείο. Ο έλεγχος έχει αξία πριν δοθεί προκαταβολή ή υπογραφεί προσύμφωνο. Μετά την καταβολή, η διαπραγματευτική θέση του αγοραστή έχει ήδη μεταβληθεί και η διόρθωση ενός ευρήματος γίνεται ζήτημα διεκδίκησης αντί για όρο της συμφωνίας.
Πού και πώς γίνεται
Ανάλογα με την περιοχή, ο έλεγχος διενεργείται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή στο υποθηκοφυλακείο που εξακολουθεί να λειτουργεί μεταβατικά. Πρόκειται για έρευνα σε βιβλία μεταγραφών, υποθηκών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων, σε μερίδες προσώπων και σε κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα. Είναι δουλειά που γίνεται στον τόπο των αρχείων και όχι από απόσταση, και εκεί ακριβώς βρίσκεται η διαφορά ανάμεσα σε έναν έλεγχο που εντοπίζει και σε έναν που προσπερνά.
Τι παραδίδεται
Γραπτό πόρισμα με σαφή απάντηση, αναφορά των εγγράφων που ελέγχθηκαν, καταγραφή των ευρημάτων και συγκεκριμένη πρόταση για τον τρόπο που θα προχωρήσει η αγορά — ποιοι όροι πρέπει να μπουν στο συμβόλαιο, τι πρέπει να τακτοποιηθεί προηγουμένως, τι πρέπει να παρακρατηθεί μέχρι την εξάλειψη ενός βάρους. Το πόρισμα συνοδεύεται από κοστολόγηση όλων των τελών και παραβόλων που θα χρειαστούν έως τη μεταγραφή.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο διαρκεί ο έλεγχος τίτλων;
Για ακίνητο σε περιοχή με λειτουργούν Κτηματολόγιο και καθαρή εικόνα, συνήθως τρεις έως πέντε εργάσιμες ημέρες. Σε περιοχές που εξυπηρετούνται ακόμη από υποθηκοφυλακείο, ή όταν η αλυσίδα των τίτλων έχει κενά, κληρονομικές διαδοχές ή παλαιές μεταβιβάσεις, ο χρόνος επιμηκύνεται και σας γνωστοποιείται εκ των προτέρων.
Τι ακριβώς παραδίδεται στο τέλος;
Γραπτό πόρισμα που απαντά ευθέως αν το ακίνητο μπορεί να αγοραστεί με ασφάλεια, ποια βάρη ή εκκρεμότητες υπάρχουν, τι πρέπει να τακτοποιηθεί πριν το συμβόλαιο και ποια σημεία παραμένουν αβέβαια. Όχι κατάλογος επιφυλάξεων που μεταθέτει την ευθύνη στον αγοραστή.
Χρειάζεται δικηγόρος στην αγορά ακινήτου;
Η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου στα συμβόλαια έχει καταργηθεί, ο έλεγχος όμως των τίτλων δεν είναι διατύπωση αλλά η ουσία της αγοράς. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη με βάση όσα του προσκομίζονται· ποιος έχει ελέγξει αν αυτά είναι πλήρη είναι άλλο ζήτημα.
Μπορεί ο έλεγχος να σταματήσει μια αγορά;
Ναι, και συμβαίνει. Συνηθέστερα ευρήματα που το δικαιολογούν είναι εγγεγραμμένη προσημείωση που δεν είχε δηλωθεί, κατάσχεση ή διεκδικητική αγωγή, ασυμφωνία του τίτλου με την κτηματολογική εγγραφή, έλλειψη τίτλου σε κληρονομικά ακίνητα και αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν τακτοποιηθεί.