Η μετάβαση από το σύστημα των υποθηκοφυλακείων στο Κτηματολόγιο έγινε με δηλώσεις των ίδιων των πολιτών. Όπου η δήλωση δεν έγινε, έγινε λανθασμένα ή δεν συνοδεύτηκε από επαρκή στοιχεία, η πρώτη εγγραφή αποτύπωσε κάτι διαφορετικό από την πραγματικότητα. Οι εγγραφές αυτές διορθώνονται, με διαφορετική διαδικασία η καθεμιά, και με προθεσμίες που δεν είναι ατέρμονες.
Πρόδηλο σφάλμα
Όταν το λάθος προκύπτει από τα ίδια τα έγγραφα και δεν θίγει το ουσιαστικό δικαίωμα κανενός — λανθασμένο όνομα ή πατρώνυμο, εσφαλμένος αριθμός τίτλου, αναντιστοιχία στοιχείων που ήδη υπάρχουν στον φάκελο — η διόρθωση γίνεται με αίτηση προς τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, χωρίς δικαστήριο. Είναι η γρήγορη και φθηνή οδός, γι’ αυτό και το πρώτο ερώτημα σε κάθε υπόθεση είναι αν το σφάλμα χωράει σε αυτήν.
Ανακριβείς αρχικές εγγραφές
Όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα, δηλαδή όταν ως δικαιούχος εμφανίζεται άλλος ή το ακίνητο εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, η διόρθωση γίνεται δικαστικά με την αγωγή του άρθρου 6 του ν. 2664/1998. Η αγωγή στρέφεται κατά του φερόμενου ως δικαιούχου ή, στις εγγραφές αγνώστου ιδιοκτήτη, κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Απαιτεί πλήρη τεκμηρίωση της κτήσης, είτε από παράγωγο τίτλο είτε από χρησικτησία, και τοπογραφικό διάγραμμα που να ταυτίζει το γεωτεμάχιο.
Η προθεσμία δεν είναι ίδια παντού. Η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών έχει παραταθεί επανειλημμένως και συναρτάται με τον χρόνο έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε περιοχή. Πριν από οτιδήποτε άλλο ελέγχεται η προθεσμία που ισχύει για τον συγκεκριμένο ΟΤΑ. Η συνέπεια της παρόδου της είναι οριστική: η εγγραφή παγιώνεται και το ακίνητο αγνώστου ιδιοκτήτη περιέρχεται στο Δημόσιο.
Διορθωτικές πράξεις εφαρμογής και όρια
Σε περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, το σφάλμα συχνά δεν βρίσκεται στην κτηματολογική εγγραφή αλλά στην ίδια την πράξη: λάθος στη θέση ή στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας, εσφαλμένη αναγραφή δικαιούχου, μη αποτύπωση μεταβίβασης που είχε ήδη συντελεστεί. Η διόρθωση γίνεται με διορθωτική πράξη εφαρμογής που κυρώνεται από τον αρμόδιο Δήμο και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολογικό Γραφείο. Είναι διαδικασία με δύο σκέλη, διοικητικό και κτηματολογικό, και καθυστερεί όταν αντιμετωπίζεται μόνο το ένα.
Δηλώσεις κτηματογράφησης
Στις περιοχές που βρίσκονται ακόμη υπό κτηματογράφηση κατά τον ν. 2308/1995, η σωστή και εμπρόθεσμη δήλωση είναι η φθηνότερη πρόληψη που υπάρχει. Ένα δικαίωμα που δηλώνεται σωστά τώρα εξοικονομεί μια δικαστική διαδικασία αργότερα.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στο πρόδηλο σφάλμα και στην αγωγή;
Η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος απευθύνεται στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου και αφορά σφάλματα που προκύπτουν από τα ίδια τα έγγραφα χωρίς να θίγεται ουσιαστικό δικαίωμα, όπως λάθος ονόματος, αριθμού ταυτότητας ή στοιχείων του τίτλου. Όταν αμφισβητείται ποιος είναι ο δικαιούχος, η διόρθωση γίνεται μόνο δικαστικά, με την αγωγή του άρθρου 6 του ν. 2664/1998.
Τι σημαίνει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Σημαίνει ότι κατά την κτηματογράφηση δεν δηλώθηκε ή δεν αποδείχθηκε δικαιούχος για το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο, οπότε αυτό καταχωρήθηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Το δικαίωμα δεν χάνεται αυτομάτως, πρέπει όμως να διορθωθεί η εγγραφή· αν η προθεσμία παρέλθει οριστικά χωρίς διόρθωση, το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο.
Μέχρι πότε μπορεί να γίνει η διόρθωση;
Η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών έχει παραταθεί επανειλημμένως και δεν είναι ενιαία για όλη τη χώρα, αφού εξαρτάται από τον χρόνο έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου ανά περιοχή. Ο μόνος ασφαλής τρόπος είναι να ελεγχθεί η συγκεκριμένη προθεσμία για τον ΟΤΑ όπου βρίσκεται το ακίνητο· ο έλεγχος αυτός γίνεται άμεσα και χωρίς χρέωση πριν αναλάβω την υπόθεση.
Μπορεί να διορθωθεί εγγραφή με βάση χρησικτησία;
Ναι, εφόσον αποδεικνύεται νομή με τα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα. Η απόδειξη είναι θέμα εγγράφων και μαρτύρων, και η προετοιμασία του αποδεικτικού υλικού είναι το βαρύ μέρος της υπόθεσης, όχι η σύνταξη του δικογράφου.